Op dinsdag 19 september 2023 was het Prinsjesdag. Tijdens deze dag leest de Koning de Troonrede voor en vertelt hij wat de plannen zijn van de regering voor het komende jaar. Wat is interessant voor huurders? We nemen je mee door de plannen.
Verhogen huurtoeslag
De regering wil zich richten op de koopkracht van mensen die het niet breed hebben. De koopkracht geeft aan wat een huishouden gemiddeld kan kopen:
De huurtoeslag wordt verhoogd met ongeveer €30,- per maand.
Het kindgebonden budget en de arbeidskorting worden verhoogd. De arbeidskorting wordt €115,- euro hoger. Mensen die rond het minimumloon verdienen gaan minder belasting betalen.
Minder armoede
Het afgelopen jaar hadden veel mensen minder te besteden door onder andere stijgende kosten van boodschappen en benzine. In de plannen staat centraal dat de armoede aangepakt moet worden. Er is wordt dus flink gesleuteld aan de koopkracht van mensen die in de laagste inkomensgroepen zitten. Toch kan het zijn, dat het aantal mensen in armoede nog wat stijgt.
Bereken de koopkracht voor jouw huishouden
De Tweede Kamer heeft na de presentatie van de Miljoenennota, de politieke beschouwingen. Het kan zijn dat er na deze debatten nog aanvullende maatregelen komen om armoede te bestrijden. Houd vooral de nieuwskanalen in de gaten om te zien hoe de plannen van Prinsjesdag worden uitgewerkt.
Verder kan je ook zelf al zien in hoeverre de plannen invloed hebben op je leven. NIBUD heeft een tool ontwikkeld waarbij je de koopkracht voor jouw huishouden kan uitrekenen. In een paar klikken kan je zien wat je kan uitgeven.
Heb je problemen met Lefier? Uiteraard probeer je er eerst zelf uit te komen. Maar wat als dat niet lukt? Je kan ook terecht bij de Regionale Geschillencommissie of Huurcommissie. Wij vertellen je wat het inhoudt.
Regionale Geschillencommissie: Advies over klacht
De Regionale Geschillencommissie helpt huurders als ze het niet eens zijn met hoe Lefier de klacht afhandelt. Als je een klacht indient dan onderzoekt een commissie de ingediende klacht. Ze vragen uitgebreid informatie op bij Lefier. Ook kunnen ze je uitnodigen om de klacht mondeling toe te lichten. Uiteindelijk komt de Regionale Geschillencommissie met een eindadvies. Lefier is niet verplicht om iets met het advies te doen. Wel moet Lefier duidelijk aan de huurder aangeven waarom ze een advies naast zich neerlegt. Niet alle klachten worden door de Regionale Geschillencommissie in behandeling genomen. De volgende klachten worden niet behandeld: Een klacht die later dan een jaar na het incident of nalaten van Lefier is ingediend; – Een klacht die discriminerend of anoniem is; – Het is niet duidelijk wat Lefier wordt verweten door de huurder; – De klacht is al neergelegd bij de rechter of Huurcommissie. Zoals de af- en toewijzing van woningen, huurprijsverhoging, afrekening van de servicekosten en kosten van de warmtelevering; – Lefier heeft weinig gelegenheid gekregen om de klacht op te lossen; – Een klacht waarbij de klager geen belang heeft; – Een klacht over een algemeen bestuursbesluit met algemene strekking; – Als de klacht gaat over het verstrekken van vergunning op grond van de huisvestingswet; – De klacht is al eerder voorgelegd aan de rechter, Huurcommissie of een andere onafhankelijke organisatie; – De klacht is al eerder in behandeling genomen door de Regionale Geschillencommissie; – De klacht gaat over wanbetaling, huurbeëindiging of het afsluiten van nutsvoorzieningen (gas, water en licht); – Een klacht die gaat over schadevergoeding waarbij de zaak in behandeling is bij een verzekeringsmaatschappij. Wordt een klacht niet in behandeling genomen door de Regionale Geschillencommissie? Dan laten ze dat schriftelijk aan de huurder weten.
Gratis hulp
Huurders die hun klacht willen neerleggen bij de Regionale Geschillencommissie kunnen dit doen op https://geschillenbehandelen.nl/. Hieraan zijn geen kosten verbonden.
Huurcommissie: Uitspraak over probleem
Lijkt er geen oplossing te komen voor bijvoorbeeld onderhoudsproblemen aan de woning. De Huurcommissie doet uitspraak over het probleem. Een uitspraak van de Huurcommissie is bindend. Dit betekent dat Lefier deze uitspraak niet naast zich neer mag leggen. Voor een aantal klachten kan je de Huurcommissie inschakelen. Een aantal voorbeelden: Je wilt huurverlaging, omdat het aantal punten van je woning niet klopt; Je wilt tijdelijke huurverlaging vanwege achterstallig onderhoud; Je wilt het energielabel van jouw huurwoning laten controleren; Je vindt de energieprestatievergoeding voor je NOM woning te hoog. Op de website van de Huurcommissie kan je lezen voor welke klachten je nog meer naar de Huurcommissie kan. Ook staat hier een huurprijscheck voor het controleren van de huurprijs van jouw huurwoning. De kosten voor de Huurcommissie zijn €25,- voor huurders en €300,- voor verhuurders. Win je als huurder de zaak? De €25,- krijg je dan weer terug. Op de website www.huurcommissie.nl kan je alles lezen over het starten van een zaak.
Hulp nodig
Ben je van plan om stappen te zetten richting de Regionale Geschillencommissie of Huurcommissie. Kaart je probleem vooral ook bij ons aan. We kunnen meedenken en daarnaast krijgen we een goed beeld van waar huurders tegenaan lopen. Deze informatie nemen wij mee in gesprekken met Lefier.
Heb je een laag inkomen? Misschien heb je dan recht op huurtoeslag.
Voorwaarden huurtoeslag
Huurtoeslag is een vergoeding van de overheid die je helpt om de huur te betalen. Niet iedereen krijgt zomaar huurtoeslag. Er zijn een aantal voorwaarden aan verbonden: – Je huurt een woning en betaalt elke maand huur. – Je bent 18 jaar en ouder. En staat ingeschreven bij een gemeente. – Je hebt de Nederlandse nationaliteit en/of je woont legaal in Nederland. – Je rekenhuur ligt onder de grens van de € 808,06 in 2023. Dit is de kale huur plus servicekosten. – Jouw inkomen en vermogen is niet te hoog.
Aanvragen huurtoeslag
Hoeveel huurtoeslag je krijgt is afhankelijk van je inkomen en de huur die je betaalt. Woon je met een partner? Dan telt zijn of haar inkomen en vermogen ook mee. Op de website: Toeslagen.nl kan je een proefberekening maken om te controleren of je in aanmerking komt voor huurtoeslag. Je kunt huurtoeslag aanvragen tot 1 september van het volgende jaar. Wil je bijvoorbeeld huurtoeslag aanvragen over 2022? Doe dit dan voor 1 september 2023. Binnen 5 weken krijg je een brief van de Belastingdienst. Daarin staat of je huurtoeslag krijgt en hoeveel.
Geef wijzigingen op tijd door
Gaat je inkomen omhoog of omlaag? Betaal je een nieuwe huurprijs? Of ga je samenwonen? Geef dit op tijd door aan de Belastingdienst. Zo voorkom je dat je achteraf misschien huurtoeslag moet terugbetalen.
Een groot deel van de huurwoningen van Lefier heeft een Slimme Meter. Heb je nog geen Slimme Meter? Dan is het goed om te weten dat Lefier niet verantwoordelijk is voor het plaatsen van slimme meters. Hiervoor kan je terecht bij Enexis.
Een slimme meter stuurt meterstanden naar de energieleverancier
Een slimme meter meet dagelijks wat je meterstanden zijn en stuurt deze automatisch door naar jouw energieleverancier. Maandelijks ontvang je dan een overzicht van jouw verbruik. Voor woningen met zonnepanelen is het verplicht om een slimme meter te laten plaatsen.
Gratis voor huurders met zonnepanelen
Heeft jouw woning zonnepanelen? Enexis plaatst dan gratis een slimme meter. Als je al een slimme meter hebt, dan bekijkt de netbeheerder of deze geschikt is. Hiervoor doen ze een metercheck. Als daaruit blijkt dat de slimme meter ongeschikt is voor terugleveren, dan krijg je gratis een slimme meter.
Kosten voor woningen zonder zonnepanelen
Heb je geen zonnepanelen? Het plaatsen van een slimme meter brengt dan kosten met zich mee. Je kan op de website van Enexis zien welke meter je hebt. Ook zie je wat de kosten zijn voor het plaatsen van een slimme meter. Heb je vragen over de slimme meter? Dan kan je terecht bij Enexis.
Heb je last van vocht-, tocht- en/of schimmelproblemen? Of zijn er andere dingen kapot in de woning? Het is vervelend wanneer je hiermee te maken hebt als huurder. We vertellen je daarom graag wat je het beste kan doen om ervoor te zorgen dat Lefier iets aan de problemen gaat doen.
Meld jouw klacht bij Lefier
Geef eerst bij Lefier aan dat er problemen zijn met het onderhoud van de woning. Ga naar www.lefier.nl en klik op ‘’reparatie melden’’. Via Mijn Lefier kan je dan regelen dat er een onderhoudsmonteur komt om het probleem op te lossen. Lukt het niet om online je klacht te melden? Dan kan je ook altijd bellen naar Lefier: 088 – 20 33 000. Krijg je geen reactie? Of worden de onderhoudsklachten niet opgelost? Je kan dan ook nog verdere stappen ondernemen.
Onderhoudsplicht
Eerst is het goed om te weten wat je rechten zijn. Verhuurders hebben een onderhoudsplicht. Dit betekent dat ze door onderhoud moeten voorkomen dat er gebreken aan de woning ontstaan. Wanneer er toch gebreken zijn, dan moeten ze deze verhelpen. Duurt het te lang voordat een klacht wordt opgelost? Informeer Lefier schriftelijk over de problemen en vraag of ze binnen 6 weken de gebreken willen verhelpen. Ook mag je een kortere periode dan 6 weken aangeven. Dit kan bij onderhoudsgebreken die veel haast hebben, zoals een grote lekkage.
Regionale Geschillencommissie en Huurcommissie
Kom je er niet uit met Lefier? Je kan contact opnemen met de Regionale Geschillencommissie. De Regionale Geschillencommissie is onafhankelijk en bemiddelt tussen Lefier en huurders. Het inschakelen van de Regionale Geschillencommissie is gratis. Ze gaan eerst met jou en Lefier in gesprek en komen uiteindelijk met een advies. Dit advies is niet bindend. Een andere mogelijkheid is om naar de Huurcommissie te gaan. Je kan hen vragen om een uitspraak te doen over de situatie die is ontstaan. Om je op weg te helpen heeft de Huurcommissie een gebrekencheck. Met de gebrekencheck kan je controleren of het mogelijk is om een huurverlaging af te dwingen. De Huurcommissie geeft niet meteen een huurverlaging. Het is belangrijk dat je eerst een schriftelijk verzoek bij Lefier neerlegt om het probleem binnen 6 weken te verhelpen. Wordt hier niet op gereageerd? Dan kan je een procedure starten bij de Huurcommissie, dit kost 25 euro. Dit bedrag krijg je terug als je de procedure wint. De Huurcommissie doet eerst onderzoek in de woning en uiteindelijk volgt er een uitspraak die bindend is. Heb je hulp of advies nodig? We denken graag met je mee over de stappen die je kunt nemen. Neem contact met ons op en we helpen je dan verder.
De laatste jaren heeft de zomer steeds meer hete dagen. Het gevolg is dat je bijna jouw woning uitzweet. Wanneer is het te warm in de woning? Wat kan je doen om de woning koel te houden tijdens de warmere dagen?
Maatregelen om de woning koeler te krijgen
Wordt het steeds warmer in de woning en krijg je op geen enkele manier de binnentemperatuur naar beneden? Dan heb je te maken met hittestress. We hebben een paar tips voor je om te zorgen dat het koeler wordt: – Houd ramen en deuren overdag dicht. Zo komt de warmte niet in de woning. Verder kan je ook de gordijnen dicht doen om het koel te houden. – Zet ‘s ochtends vroeg of ‘s avonds laat alle ramen tegen elkaar open, zodat het lekker kan doorwaaien. De afgekoelde lucht kan het opgewarmde huis weer afkoelen. – Steen en asfalt zorgen ervoor dat de hitte langer rond de woning hangt. Vervang de stenen door groen. Of zet planten op je balkon.
Zorg goed voor jezelf en elkaar Let ook goed op de mensen om je heen. Is het heel warm? Houd kinderen en oudere mensen goed in de gaten. Zij hebben sneller kans op gezondheidsklachten door extreem warm weer. Verder is het belangrijk om ook goed op jezelf te letten. Drink voldoende water.
Wanneer is het te warm in jouw woning?
Als het maar niet lukt om de woning af te koelen, dan heb je te maken met een gebrek aan de woning. Om dit aan te tonen bij Lefier moet je bewijzen dat het te heet is in de woning. Je kan dit doen aan de hand van de temperatuur-overschrijdingsmethode. De temperatuur-overschrijdingsmethode gaat ervan uit dat hitte een gebrek is als de binnentemperatuur 300 uur per jaar boven de 26,5 graden is, terwijl de buitentemperatuur minstens 6 graden lager is. Belangrijk is dat je zelf wel maatregelen hebt genomen om ervoor te zorgen dat de temperatuur niet te hoog oploopt. Houd een logboek bij om te noteren hoe hoog de temperatuur in de woning is. Maak hierbij ook een foto van de temperatuur op de thermostaat of thermometer. De gegevens van de buitentemperatuur kan je vinden op de website van het KNMI. Of zoek via internet het dichtstbijzijnde weerstation. De weerstations die in de buurt zitten zijn: Eelde, Hoogeveen en Nieuw Beerta. Hebben meer huurders last van hittestress in de woning? Vraag hen hetzelfde te doen. Je overtuigt Lefier, de rechter of Huurcommissie het beste als meer mensen tegen dezelfde problemen aanlopen. Wil je een logboek bijhouden? Wij hebben een voorbeeld beschikbaar. Je hoeft deze alleen maar uit te printen en in te vullen. Neem hiervoor contact met ons op.
De huurprijs die jij betaalt aan Lefier bestaat uit de kale huur en servicekosten. Voor veel huurders is het wel duidelijk wat de kale huur is: De kale huur is de huur van een woning zonder bijkomende kosten. De servicekosten zijn wat uitgebreider. Wat zijn servicekosten en waarom betaal je deze aan Lefier?
Wat zijn servicekosten?
Servicekosten zijn kosten die Lefier in rekening mag brengen voor diensten en activiteiten die zij leveren aan de huurder. Wettelijk zijn er afspraken gemaakt over de servicekosten die huurders mogen betalen. Deze wettelijke regeling heet het Besluit Servicekosten. De meest voorkomende servicekosten zijn:
Onderhoud dat wettelijke voor rekening van de huurders is (Fonds klein onderhoud);
Bij woningen die zijn verduurzaamd betaalt de huurder ook voor zonnepanelen in de servicekosten. Deze zijn €2,- euro per zonnepaneel.
Voor 1 juli krijg je een overzicht van de servicekosten die je betaalt. Daarnaast is Lefier wettelijk verplicht om binnen 6 maanden na een kalenderjaar een overzicht te geven van de in rekening gebrachte servicekosten over dat jaar.
Mag Lefier de servicekosten wijzigen?
Als Lefier de servicekosten wil wijzigen dan moet dat in overleg met de huurder. Minstens 70% van de huurders moet instemmen met een wijziging van de servicekosten. Namens de huurders praat een bewonerscommissie met Lefier over het servicekostenpakket. Ook kan je als individuele huurder via de kantonrechter laten toetsen of het voorstel redelijk is. Het toetsen van het voorstel moet binnen 8 weken nadat de meeste huurders hebben ingestemd met het plan. Doet de huurder dat niet? Dan moet hij of zij de verandering in het servicekostenpakket accepteren.
Betrek je een woning van Lefier? Dan zijn er veel zaken die je moet regelen. Eén van deze zaken is een goede verzekering.
Welke verzekering moet je als huurder hebben?
Het is slim om een goede inboedelverzekering te hebben. Met een inboedelverzekering verzeker je je spullen bij diefstal, brand, bliksem en lekkage. Heb je zelf aanpassingen gedaan in de woning? Deze kan je meeverzekeren via het huurdersbelang. Bij het huurdersbelang kan je denken aan een badkamer of keuken die je zelf hebt geplaatst of een verlijmde parketvloer. Ook verbeteringen die de vorige bewoner heeft aangebracht en die jij tegen betaling hebt overgenomen vallen onder het huurdersbelang.
Geen opstalverzekering nodig
Het is niet nodig om een opstalverzekering af te sluiten als huurder. Deze heeft Lefier namelijk afgesloten voor jouw huurwoning. Een opstalverzekering verzekert alles wat vast zit aan jouw woning zoals het dak en de regenpijp. Heb je schade aan glas? Lefier heeft een glasfonds. De kosten hiervoor worden doorberekend via de huur.
Een muur schilderen of leggen van een vloerbedekking zijn werkzaamheden die je vaak uitvoert als je in een huurwoning komt wonen. Dit zijn voorbeelden van klussen die je gewoon mag uitvoeren als huurder. Bij sommige klussen heb je echter toestemming nodig van Lefier.
Voor welke klussen moet je toestemming vragen?
Een extra aansluiting voor elektrisch koken, het aanbrengen van een vaatwasmachine-aansluiting zijn voorbeelden van klussen waar je Lefier toestemming voor moet vragen. Heb je plannen voor een grote klus? Dan kan je via Mijn Lefier een aanvraag doen voor een ZAV (Zelf Aangebrachte Voorziening). Bij de aanvraag moet je aangeven in welke ruimte je de klus uit wilt voeren en wanneer je wilt beginnen. Het duurt maximaal 4 weken voordat je aanvraag wordt behandeld. Gaat Lefier akkoord met de aanvraag? Dan mag je pas beginnen. Slim is om alle informatie goed te bewaren en afspraken vast te leggen. Zo voorkom je achteraf discussies.
Wat mag niet?
Voor een groot deel van de klussen moet je toestemming vragen bij Lefier. Ook zijn er aantal klussen die Lefier sowieso niet goedkeurt. Deze zijn:
Het veranderen van de buitenkozijnen.
Het aanbrengen van een serre.
Plaatsen van een dakkapel.
Geiser vervangen.
Dak-, muur- of vloerisolatie.
Schilderen buitenzijde van de woning.
Muren wegbreken.
Inbouw jacuzzi of zwembad in de tuin.
Schotelantenne.
Gevel/gaskachel aanbrengen.
Schoorsteen/rookafvoer aanbrengen.
Een groot deel van deze klussen komen aan de orde tijdens projecten. Het gaat dan om bijvoorbeeld verduurzaming of renovatie van de badkamer, keuken en/of toilet.
Let op!
Je bent zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van je Zelf Aangebrachte Voorziening. Er zijn echter wel regels voor als je jouw woning verlaat. Niet alles mag namelijk in de woning blijven, tenzij je het aanbiedt ter overname voor de nieuwe huurder. Houd hier rekening mee bij het bedenken van je klus.
Wil je meer weten over zelf klussen in de woning?
Neem contact op met Lefier: 088 – 20 33 000. Zij kunnen aangeven of je een bepaalde klus wel of niet mag uitvoeren.
Het kabinet wil de regels voor ‘verworven recht’ versoepelen. Huurders die ooit huurtoeslag kregen, maar dat later kwijtraakten kunnen straks opnieuw toeslag krijgen als hun inkomen daalt.
Om te bepalen of je recht hebt op huurtoeslag wordt er gekeken naar je inkomen, vermogen en de hoogte van de huurprijs. Bij een te hoge huurprijs (boven de zogenaamde ‘huurtoeslaggrens’) heb je geen recht op huurtoeslag. Tenzij er sprake is van het zogenaamde ‘verworven recht’.
Strenge regels verworven recht
Dankzij ‘verworven recht’ is het mogelijk om toch huurtoeslag te krijgen als je sociale woning te duur is geworden voor huurtoeslag. Maar de regels voor ‘verworven recht’ zijn streng. Alleen als je huurtoeslag krijgt op het moment dat je huurprijs door een huurverhoging boven de grens raakt heb je ‘verworven recht’. In die situatie wordt de toeslag die je al krijgt gewoon voortgezet. Raak je daarna door een inkomensstijging de huurtoeslag tijdelijk kwijt? Bij een inkomensdaling behoud je het verworven recht en kun je opnieuw huurtoeslag krijgen. Maar had je op het moment dat de huurprijs boven de toeslaggrens steeg net geen huurtoeslag? Dan heb je pech. Er is dan geen sprake van verworven recht. Bij een inkomensdaling kun je geen huurtoeslag meer krijgen.
Wijziging verworven recht
In het Belastingplan voor 2022 stelt het kabinet voor om het strenge meetmoment voor verworven recht te schrappen. Het verworven recht geldt dan ook als je niet precies op het moment dat de huurprijs boven de toeslaggrens steeg huurtoeslag kreeg. Maar je moet nog wel steeds ooit huurtoeslag voor de woning hebben gehad. Door deze wijziging krijgt elke huurder die ooit huurtoeslag had voor de huidige woning dus de mogelijkheid om opnieuw toeslag aan te vragen als inkomen en vermogen daar weer laag genoeg voor zijn. Ook als de huurprijs inmiddels boven de huurtoeslaggrens ligt.
Stap in goede richting, maar nog huurders buiten de boot
De Woonbond vindt de versoepeling een stap in de goede richting. Maar wijst erop dat er ook huurders zijn die een hoge huurprijs betalen en een laag inkomen hebben zónder dat zij ooit huurtoeslag kregen. Vroeger was huurtoeslag niet nodig, maar nu -na ingang AOW of overlijden partner- is het inkomen sterk gedaald. Of ze kwamen niet in aanmerking omdat de huurprijs vanaf het begin van de huurperiode boven de huurtoeslaggrens lag. Met de nieuwe regels valt deze groep nog steeds buiten de boot. De Woonbond pleit ervoor alle huurders die op grond van inkomen en vermogen in aanmerking komen voor huurtoeslag daar daadwerkelijk recht op te geven. Niet alleen huurders die ooit huurtoeslag hadden, ook huurders die vroeger geen toeslag kregen maar nu een laag inkomen hebben. De huurtoeslag is bedoeld om huurders te helpen die een relatief laag inkomen en hoge huur hebben. Maak dat ook het uitgangspunt in het recht op huurtoeslag.
Versoepelen strenge regels verblijfvergunning
In het Belastingplan 2022 staat nog een tweede voorstel voor versoepeling van regels. Het kabinet wil ook het zeer strenge beleid voor huurtoeslag in een situatie zonder verblijfsvergunning iets versoepelen. Als een minderjarig kind geen verblijfstatus heeft moet dat er straks niet langer toe leiden dat de ouders van dit kind automatisch hun recht op huurtoeslag verliezen.
Regels voor huishoudens zonder verblijfstatus blijven streng
De Woonbond signaleert dat de toeslagregels bij een situatie zonder verblijfsvergunning ook na deze versoepeling zeer streng blijven én dat dit huurders in problemen brengt. Bij het Meldpunt Huurtoeslag kwamen er diverse meldingen over binnen: als je partner zijn of haar verblijfstatus verliest stopt de huurtoeslag voor het hele huishouden. Dus ook voor de Nederlandse partner. Dit is bewust beleid, omdat de overheid wil ‘voorkomen dat personen zonder verblijfstatus voordeel hebben van de huurtoeslag van de persoon bij wie zij inwonen.’ Dat valt te lezen op de website (externe link)van het ministerie van Binnenlandse Zaken.
Op 14 december stemt de Tweede Kamer over het Belastingplan 2022.
