bokkeblad

13 november 2018

De coalitiepartijen CDA, ChristenUnie, D66 en de VVD, dienden gisteren een motie in waarmee ze minister Ollongren verzoeken te onderzoeken wat er nodig is om te zorgen dat corporaties voldoende financiële ruimte hebben om de grote maatschappelijke opgave op te pakken waar ze voor staan.

­­

Huurders bieden de Tweede Kamer een oproep tegen de huurdersbelasting (verhuurderheffing) aan.

De partijen wijzen onder meer op de noodzaak van nieuwbouw om de schaarste op de woningmarkt tegen te gaan en het verduurzamen en aardgasvrij maken van woningen. Ook moeten er voldoende goedkopere huurwoningen beschikbaar komen voor mensen die uitstromen uit de daklozenopvang of vanuit GGZ-instellingen.

Voldoende financiële slagkracht

De ‘totale financiële slagkracht’ moet in balans zijn met de maatschappelijke opgave van corporaties, schrijven de partijen. De partijen wijzen er op dat deze slagkracht sterk afhankelijk is van de verhuurderheffing en andere belastingen voor de corporatiesector. Aedes becijferde al dat de belastingdruk voor de sector oploopt tot 3 miljard euro in 2021. Op dit moment is er in verschillende regio’s een ‘mismatch’ tussen investeringsruimte en de maatschappelijke opgave, schrijven de partijen.

Lagere woonlasten

De Woonbond vindt het goed dat er eindelijk kritisch gekeken wordt naar de steeds hoger oplopende belastingdruk bij  corporaties. Uiteindelijk zijn huurders en woningzoekenden hier de dupe van. Onder druk van de verhuurderheffing zijn de huurprijzen de afgelopen jaren fors gestegen. In de opsomming van de maatschappelijke opgaven voor corporaties ontbreekt wat de Woonbond betreft het verlagen van de woonlasten. Bovendien moeten er veel sociale huurwoningen bij worden gebouwd om de woningnood aan te pakken.

Bron:  Woonbond

De gezamenlijke geschillencommissie Midden Groningen
bestaat uit zes leden en een onafhankelijk voorzitter.
De commissie behandelt eventuele geschillen tussen een
aangesloten woningcorporatie en hun huurders.
Drie van de leden worden benoemd op voordracht van de
verhuurders en drie op voordracht van de gezamenlijke
huurdersorganisaties.

De corporaties; Lerfier en Groninger Huis en de
Huurdersorganisaties; Huurdersraad HS,
Stg. Bewonersraad Slochteren, De Koepel Stadskanaal en
HAG Groninger Huis
zoeken:

       een lid voor de Gezamenlijke
Geschillencommissie Midden Groningen

Het beschikken over een achtergrond op sociaal gebied
is een pre.
Kandidaten dienen bij voorkeur woonachtig te zijn in de
gemeente Stadskanaal, of Midden-Groningen.

In verband met de gewenste gevarieerde samenstelling van
de commissie, worden ook vrouwelijke kandidaten met
nadruk gevraagd te solliciteren.

De werkzaamheden voor de commissie worden verricht
tegen een vaste jaarlijkse vergoeding.

Geïnteresseerden kunnen hun sollicitatie, met CV, sturen
naar de selectiecommissie GGMG.
per e-mail: info@bewonersraadslochteren.nl

We zien uw sollicitatie graag voor 06 oktober tegemoet.
De gesprekken zijn gepland in de week van 15 oktober.

Nadere informatie over het lidmaatschap van de commissie
is te verkrijgen bij dhr. Y H de Vries van de selectiecommissie.
(06 – 387 26 150).

De gemiddelde WOZ-waarde van woningen is in 2018 voor het derde jaar op rij gestegen. Op 1 januari 2018 bedroeg de gemiddelde WOZ-waarde 230 duizend euro per woning, 6,5 procent meer dan een jaar eerder. Dit meldt het CBS op basis van nieuwe cijfers.

In Amsterdam groeide de gemiddelde woningwaarde met ruim 17 procent. De gemiddelde WOZ-waarde steeg daar van 290 duizend euro per woning in 2017 naar 340 duizend euro in 2018.

Stijgende maximale huurprijs

Sinds 2015 speelt de WOZ-waarde een grote rol in het bepalen van de maximale huurprijs van een sociale huurwoning via het woningwaarderingsstelsel (wws). Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe hoger de maximale huurprijs. Daardoor is de maximaal toegestane huurprijs voor woningen, juist op plekken waar schaarste is, hard gestegen. Wanneer een huurwoning vrij komt en opnieuw wordt verhuurd, kan de prijs fors omhoog.

Meer woningen geliberaliseerd

Omdat de maximale huurprijs bij veel huurwoningen stijgt, kunnen ook meer sociale huurwoningen weglekken uit de sociale sector en in de vrije sector belanden. Wanneer een woning volgens het wws een huurprijs boven de €710,68 kan krijgen, mag de woning in de vrije sector worden verhuurd. Er geldt dan geen enkele huurprijsbescherming meer. Een woning die €711,- waard is volgens het wws, kan dan ook voor €1000,- in de maand worden verhuurd. De liberalisatiegrens is vanaf 2015 bevroren, terwijl de maximale huurprijs juist hard steeg. Steeds meer woningen komen zo in de vrije sector terecht.

Betere huurprijsbescherming nodig

De Woonbond vindt dat de WOZ-waarde de maximale huurprijs veel te hard opdrijft. Hierdoor is de huurprijsbescherming bij veel woningen buitenspel gezet en dat moet worden teruggedraaid. Daarnaast wil de Woonbond dat er ook een vorm van huurprijsbescherming komt voor de vrije sector. Ook deze huurders verdienen bescherming tegen woekerprijzen.

Bron: Woonbond

In 2020 hebben de huurwoningen van woningcorporaties gemiddeld energielabel D.  Want afspraken over renovaties die woningen energiezuinig moeten maken worden bij lange na niet gehaald.  Dat blijkt uit onderzoek van TU Delft.

Het energielabel geeft met de klassen A (groen, zeer zuinig) tot en met G (rood, zeer onzuinig) aan hoe energiezuinig een woning is.

“De verduurzaming van corporatiewoningen loopt flink achter op schema.” Die waarschuwing geeft onderzoekster Faidra Filippidou. Zij promoveerde afgelopen juni bij het onderzoeksinstituut OTB van TU Delft op een onderzoek naar de voortgang van het renovatieproces.

Gemiddeld label B

Met het ‘Convenant Energiebesparing Huursector’ maakten overheid en huursector al lang geleden afspraken over energiebesparende renovaties in huurwoningen. Het doel dat daarbij werd gesteld: in 2020 hebben corporatiewoningen gemiddeld energielabel B. Of beter.

Te weinig voortgang, te weinig budget

Op basis van haar onderzoek concludeert Filippidou dat label B bij lange na niet gehaald wordt. Zij komt uit op een magere D als het verwachte gemiddelde in 2020. “Er worden te weinig woningen duurzaam gerenoveerd. Per woning worden te weinig verbeteringen aangebracht en de ingrepen resulteren in te weinig energiebesparing. Bovendien hebben corporaties onvoldoende budget.”

Nog lang niet energieneutraal

Rond 2050 moeten alle woningen in Nederland ‘energieneutraal’ zijn: evenveel energie verbruiken als zelf opwekken. Maar ook dat is nog lang niet in zicht. Eind 2014 was 28% van de corporatiewoningen verbeterd naar een hogere energielabelcategorie, maar slechts 3,5% daarvan kreeg een ingrijpende renovatie. Bij veel woningen die energiezuiniger werden gemaakt zijn de gevels en daken nog niet toereikend geïsoleerd. En de verwarmingsinstallaties zijn nog traditionele HR-gasketels.

Niet bemoedigend

De resultaten die door de corporatiesector zijn behaald, zijn volgens Filippidou niet bemoedigend voor de verduurzamingsvoortgang in de particuliere sector. Filippidou verwacht dat het doorvoeren van duurzame verbeteringen nog moeilijker is voor particuliere verhuurders dan voor woningcorporaties.

Bron: Woonbond

Er is veel kritiek op een proefballon van een aantal corporaties waarin wordt gepleit voor verregaande aantasting van de woonzekerheid van huurders in de sociale huursector. Hierin worden middeninkomens door huurstijgingen uit de sociale sector gejaagd en krijgen verhuurders  middelen om huurders te laten verhuizen omdat een corporatie een andere woning ‘passender’ vindt. Bijvoorbeeld in verband met het formaat van de woning.

Met ‘Een huurwoning, geen voorziening maar een thuis’ (externe link) reageerde een tweede groep corporaties op deze plannen met een pleidooi voor een sociale huursector waar ook middeninkomens welkom zijn. Diverse  amsterdamse huurdersorganisaties spreken zich vandaag in een pamflet (externe link) ook uit tegen de flexibiliseringsplannen. De Woonbond is voor een brede sociale huursector waar lage maar ook middeninkomens in thuis horen, en ziet dan ook meer in het pleidooi ‘Een huurwoning, geen voorziening maar een thuis’. Het Nederlandse huurbeleid moet dringend op de schop, liefst met een integrale aanpak van de woningmarkt die ook de koopsector meeneemt. In ieder geval zouden de huurders -en liefst ook de eigen woningbezitters- beter betrokken moeten worden bij de noodzakelijke koerswijziging.

Middeninkomens

Sinds 2008 kunnen de middeninkomens niet meer terecht in een sociale huurwoning. De veronderstelling was dat zij zelf wel aan een betaalbare koop- of vrije sector huurwoning konden komen. Dat is in gebieden met een gespannen woningmarkt een illusie, met als gevolg exploderende huizenprijzen, zowel in de koop als de vrije sector huur. Voor veel middeninkomens zijn de huurprijzen in de vrije sector onbetaalbaar. Uit cijfers van het Planbureau voor de Leefomgeving (externe link) blijkt dat een derde van de middeninkomens helemaal geen huurprijs boven de sociale huurgrens kan betalen.

Passende huurwoning

Het is prima om te kijken of een huurwoning nog wel bij de levensfase van een huurder past. Zo zijn er ouderen die in een voor hen te grote woning wonen. Maar verhuurders kunnen niet eenzijdig beslissen of een huurder moet verhuizen. Huurders wonen immers ook in een wijk en een buurt waar ze een sociaal netwerk hebben. Het is beter om in gesprek met huurders te kijken of ze in een dergelijke situatie tot een verhuizing kunnen worden verleid.

Schaarste

Het gebrek aan doorstroming in de sociale huursector komt door het gebrek aan sociale huurwoningen. Door het invoeren van de verhuurderheffing – een belasting die verhuurders betalen over de waarde van hun sociale huurwoningen- vielen miljarden aan investeringsruimte weg bij de woningcorporaties, die hierdoor jarenlang nauwelijks hebben kunnen bouwen. Omdat de dip in de investeringen samenviel met de crisis op de bouwmarkt heeft deze maatregel er ook voor gezorgd dat de bouwproductie kelderde en veel bouwvakkers een ander beroep kozen, waardoor er nu te weinig bouwcapaciteit is. In het verleden bouwden corporaties veel in tijden van laagconjunctuur, wat goed was voor de continuïteit.

De Woonbond roept het kabinet op om de hand in eigen boezem te steken en terug te komen op jarenlang beleid waarin zoveel mogelijk aan de markt wordt overgelaten. De woningcorporaties moeten weer een ruimere doelgroep kunnen bedienen, voldoende investeringsruimte hebben en het matigen van de huur moet beloond, in plaats van bestraft worden.

Bron: Woonbond

Voor het eerst zijn er meer dan 1 miljoen woningen in handen van investeerders, laat BNR nieuwsradio weten op basis van cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

Het gaat dan zowel om grote beleggers als om kleine particuliere verhuurders. Die laatste groep bezit zo’n 400.000 huurwoningen. Door de lage rente is het voor particulieren interessant om  woningen te kopen voor de verhuur.

Melkkoe

Ad interim Woonbonddirecteur Paulus Jansen, ziet dat de groei van de particuliere aanbod vooral leidt tot duurdere huurwoningen. ‘De werkelijkheid is dat er vooral aanbod is met een maandelijkse huur van ver boven de €1.000 als het gaat om wat ruimere appartementen en huizen, en dat er appartementjes van 30 vierkante meter voor €850 worden aangeboden.’ Daarmee is het particuliere woningbezit een nieuwe melkkoe geworden, stelt Jansen bij BNR nieuwsradio. ‘Voor particuliere beleggers is het erg interessant om woningen te gebruiken om een hoog rendement te halen.’

Ruim twee derde van de Woonbondleden die meedoen aan het nieuwe ledenpanel vindt hun huur (erg) hoog. Vooral leden die huren van een commerciële verhuurder zijn zeer ontevreden over de hoogte van hun huur.

Dit blijkt uit de eerste editie van het panel dat dit voorjaar onder persoonlijke leden van de Woonbond van start is gegaan. Het onderwerp van de eerste ledenpeiling is ‘de huurprijs en de huurverhoging, in relatie tot de kwaliteit, het inkomen en de energiekosten’. Hoe ervaren Woonbondleden hun huidige huurprijs en de huurverhoging per 1 juli? En welke huurverhoging vinden zij redelijk als hun huis energiezuinig wordt gemaakt? De volledige uitslag staat in het zomernummer van Huurwijzer, het kwartaalmagazine van de Woonbond.

Samenstelling panel

Voor de eerste ledenpeiling zijn 871 persoonlijke leden van de Woonbond uitgenodigd. Van hen hebben 233 de vragenlijst ingevuld en teruggestuurd (27%). Van de deelnemers huurt 64% van een woningcorporatie en 36% van een commerciële verhuurder. Daarmee is de commerciële sector licht oververtegenwoordigd ten opzichte van het landelijk gemiddelde (27%). De huur die de panelleden in de corporatiesector betalen ligt met € 600,- hoger dan het landelijk gemiddelde van € 540,-. Dit komt waarschijnlijk omdat paneldeelnemers met een lage huur ondervertegenwoordigd zijn (3% tegenover 13% landelijk). In de commerciële sector is de gemiddelde huur wel representatief: € 729,-.

Ruim twee tientjes per maand

De gemiddelde huurstijging die de panelleden per 1 juli hebben gekregen, bedraagt 1,6% in de corporatiesector en 3,2% in de commerciële sector. Op een gemiddelde huur van € 730,- gaat het dan al gauw om ruim twee tientjes per maand. Een grote meerderheid van de panelleden in de commerciële sector die per 1 juli een huurverhoging hebben gehad, vindt de huurstijging hoog (35%) of zelfs erg hoog (52%). Maar ook in de corporatiesector vindt een meerderheid van de panelleden de huurstijging hoog (38%) of erg hoog (27%).

Hoge huurquotes

Van de panelleden in de commerciële sector besteedt 26% meer dan 40% van zijn inkomen aan de huur. Bij de leden in de corporatiesector is dat 16%. De grootste pijn lijkt te zitten bij leden die een huur hebben boven € 710,- maar wel met een gereguleerd huurcontract. Zij kunnen een inkomensafhankelijke huurverhoging tot 5,4% krijgen.

Extra betalen voor verduurzaming?

Ruim 60% van de panelleden wil wel een energiezuinige woning en bijna 60% verwacht ook dat de woning door energiebesparing comfortabeler wordt. Veel mensen willen er alleen niet voor betalen (43%). Vooral als de huurquote al hoog is. Van degenen met een huurquote boven 50% wil ruim twee derde geen extra huurverhoging betalen voor energiemaatregelen.

Voor veel middeninkomens is het erg moeilijk om een geschikte huurwoning te vinden. Voor woningzoekenden die iets meer verdienen dan €41.056,- per jaar zit de sociale huursector op slot. Huurwoningen in de vrije huursector zijn vaak te duur of niet bereikbaar omdat verhuurders erg hoge inkomenseisen stellen aan nieuwe huurders.

Hoge inkomenseisen

Zo verhuurt commerciële verhuurder Vesteda appartementen van 43 vierkante meter voor €970,- per maand. Als woningzoekende moet je minimaal €4.410,- bruto per maand verdienen om een woning te kunnen krijgen. Ook bij het aanbod van woningcorporaties in de vrije sector, is er vaak sprake van een inkomenseis van  drie tot vier keer de maandhuur.

Maximum aan inkomenseis 

Wethouder Wonen in Amsterdam Laurens Ivens geeft in de krant aan in gesprek te zijn met projectontwikkelaars over het inperken van de inkomenseisen voor huurwoningen die in Amsterdam gebouwd gaan worden.

Vrije sector te duur

Voor een deel van de middeninkomens zijn huurwoningen in de vrije sector veel te duur. Het PBL (externe link) becijferde eerder dat een derde van de middeninkomens helemaal geen huurprijs boven de sociale huurgrens (€710,68) kan betalen. Omdat zij uitgesloten zijn van de sociale huursector, kunnen zij geen betaalbare huurwoning vinden.

Meldpunt Huuralarm

Op ons Meldpunt Huuralarm komen ook geregeld signalen binnen van woningzoekenden voor wie de sociale huursector op slot zit, maar voor wie een huurwoning in de vrije sector onbetaalbaar of onbereikbaar is. ‘We vallen tussen wal en schip’ concludeert een melder uit Zwolle. Er komen overigens ook veel meldingen binnen van woningzoekenden die geen betaalbare sociale huurwoning kunnen vinden. Ook in de sociale huursector is een groot tekort aan woningen, waardoor woningzoekenden tegen lange wachttijden aanlopen. Geldt dit ook voor U als woningzoekende? Meld het op Meldpunt Huuralarm.